Жилищное строительство Пензы в ожидании доступной ипотеки

Жилищное строительство Пензы в ожидании доступной ипотеки


В связи с той ролью, которую строительный сектор играет в экономике Пензенской области,
«Улица Московская» предлагает вниманию читателей обзорную статью Евгения Малышева
о состоянии рынка жилья и о надеждах застройщиков.
Не могут выйти из штопора
Большинство опрошенных экспертов «УМ» полагают, что 2017 г. станет для строительного сектора самым тяжёлым за последние 5-7 лет.
Некоторые застройщики уже перестали закладывать новые фундаменты, поскольку до сих пор не могут реализовать готовое жильё. Крупные компании уходят осваивать соседние регионы. Говорят, будто такие планы есть даже у МУП «Пензгорстройзаказчик».
«Строим город, в котором живём», – гласит девиз на его сайте. Однако работать в любимом городе становится всё сложнее. Поэтому «Пензгорстройзаказчик» будто бы оформляет участок в Самаре.
«Пензастрой», который являлся крупнейшим застройщиком региона, завалился набок. Другие ещё держатся и пытаются достроить начатые объекты.
При этом объёмы продажи жилья по-прежнему остаются низкими, темпы ввода многоквартирных домов падают. Риэлторы связывают это с дефицитом денежной массы на руках населения, а также с неуверенностью людей в завтрашнем дне.
Последний пик продаж был зафиксирован в конце 2014 г., когда резко взлетел доллар и обеспеченные люди вложили деньги недвижимость.
В результате, рынок готового жилья «быстро разбежался», и уже в январе 2015 г. продавать было практически нечего.
«Люди скинули деньги, – резюмирует один из риэлторов. – Постепенно рынок насыщался новостройками, а также квартирами тех, кто потерял доход и оказался не в состоянии гасить ипотеку. Были такие, кто продавал своё жильё и переезжал в общежитие».
Одновременно с этим началось падение цен.
К лету 2015 г. стоимость средней квартиры в Пензе упала на 200-300 тыс. руб.
Один из читателей «УМ», который в начале 2015 г. купил «однушку» за 1,95 млн руб., отказался продавать её за 1,75 млн руб. Однако уже в 2016 г. вынужден был отдать её за 1,5 млн руб.
В настоящий момент адекватная стоимость однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в старой панельной пятиэтажке оценивается в 1,2 млн руб. И это с хорошим ремонтом.
«Кто-то выставляет такие квартиры за 1,6 млн руб., – отмечает риэлтор. – И они висят по году-два. Потому что пустых квадратных метров море и кто-то обязательно готов упасть по цене».
Как отмечает Татьяна Планина, директор по маркетингу строительного холдинга «Термодом», в 2015 г. количество проданных квартир упало сразу на 60%. А в 2016 г. этот показатель обрушился ещё на 30%.
В первом полугодии 2017 г. продажа квартир в Спутнике показала небольшой 10-процентный рост. С одной стороны, этому можно порадоваться и даже похлопать в ладоши.
Однако, с другой стороны, этот рост выглядит ничтожным по сравнению с потерянными объёмами.
Кроме того, Управление Росреестра по Пензенской области фиксирует, что в этом году регистрация договоров долевого участия и прав собственности упала на 20% по сравнению с аналогичным периодом 2016 г.
Это свидетельствует о том, что спрос по-прежнему падает.
Вместе с ним падают и ресурсы застройщиков.


Чему научил кризис
«С 2015 г. идёт перераспределение покупательского спроса на более дешёвое жильё эконом-класса, – поясняет Анна Жилкина, руководитель группы продаж компании «Ростум-Недвижимость». – На новые площадки выходят в основном те застройщики, которые возводят такое жильё. Прежде всего, это «Территория жизни» (бывший СКМ-групп) и холдинг «Термодом» со своим городом Спутником».
За последние 2 года многие застройщики изменили политику отношений со своими подрядчиками. Раньше ряд компаний, испытывая дефицит наличных денег, платил своим контрагентам квадратными метрами. Печальный опыт «Пензастроя» научил, что неконтролируемая раздача квартир ломает стоимость рынка и приводит к ещё более плачевным последствиям.
Кроме того, политику больших скидок прекратили и сами подрядчики. Если в 2015 г. и 2016 г. скидки достигали 28% от стоимости квартиры, то сейчас они составляют в среднем 5-7%. Максимальная скидка, которую «Ростум-Недвижимость» зафиксировала в 2017 г., составила 12%.
Сегодня для стимулирования продаж застройщики предлагают покупателю приобрести квартиру по специальной акции и льготным условиям кредитования. Стоимость получается ниже, однако все эти акции являются всё-таки временными. А официальная стоимость новостроек по-прежнему не снижается. Видимо, это связано с каким-то психологическим барьером.
Свои уроки из кризиса извлекли и покупатели квартир. В зависимости от того, как сильно застройщику нужны деньги, есть возможность «наплакать» дополнительную скидку. Иногда она может составлять до 5 тыс. руб. за кв. м.
При этом вторичный рынок жилья реагирует на изменившуюся ситуацию не так оперативно.
«Падение цен на вторичном рынке неяркое и неявное, – отмечает Анна Жилкина. – В этой связи срок экспозиции квартир на рынке увеличился. Если по «однушкам» он был месяц, то теперь стал полтора месяца. По «двушкам» средний срок продаж вырос с 2 до 3 месяцев. «Трёшки» продаются по 4 месяца. Если надо продать квартиру быстрее, то дисконт в 5-10% от стоимости даёт возможность сократить срок экспозиции на месяц по любой из категорий».
О том, что рынок предложений перенасыщен, свидетельствует агрегатор компании «Ростум-Недвижимость», который собирает данные с 22 сайтов. Если в 2016 г. он показывал 9111 предложений, то сейчас – 10800 предложений.
«То есть предложений стало на полторы тысячи больше, – резюмирует Анна Жилкина. – Это говорит либо о том, что все сразу кинулись продавать недвижимость, либо о том, что продать не могут. И лично я склоняюсь ко второму варианту».


Кто тут главный: покупатель или продавец?
Несмотря на то, что рынок недвижимости показывает затяжную стагнацию, в Пензе появляются новые агентства.
Так, весной этого года на углу улиц Кирова и Лермонтова открылось агентство недвижимости «Wall Street». Его директором является Влад Солдатенков, приглашённый управленец из Москвы. Его опыт работы на столичном рынке недвижимости превышает 10 лет.
Окинув рынок Пензы свежим взглядом, Влад Солдатенков также констатирует его инертность.
«При этом в соседней Самаре и Саратове доходы населения несколько выше, а стоимость квадратного метра в новостройке примерно на 7-9% ниже, чем в Пензе», – отмечает он.
Рынок вторичной недвижимости в Пензе тоже отличается от других регионов. К примеру, в Москве он уже давно отреагировал сильным падением по цене.
«За последние 2 года цены на вторичном рынке недвижимости в Москве упали в среднем на 20-30%, – отмечает Влад Солдатенков. – В Пензе спад тоже есть, но он в пределах 10%».
Директор «Wall Street» не согласен с тем, что цены на недвижимость в Москве изначально были завышены и поэтому так быстро рухнули. По его мнению, цены изначально были завышены в Пензе.
«Пять лет назад, ещё до кризиса, стоимость недвижимости в Пензе была выше, чем в соседних регионах», – уточняет он.
При этом надо понимать, что инвестиционная привлекательность обычной квартиры в Москве может потягаться с инвестиционной привлекательностью некоторых коммерческих объектов в Пензе.
«В Пензе средний объект коммерческой недвижимости, который приносит 30-40 тыс. руб. рентного дохода в месяц, стоит порядка 5 млн руб., – говорит Влад Солдатенков. – И это цена хорошей «однушки» в Москве, которую можно спокойно сдавать за те же 30 тыс. руб. И квартиранты на жилой площади будут доставлять собственнику меньше хлопот, чем коммерсанты на коммерческой площади».
Квартиру в Пензе выгоднее всего брать в новостройках, поскольку застройщики уже прореагировали на изменения рынка и опустились по цене. А вот собственники вторичного жилья ещё не готовы к тому, чтобы продать квартиру дешевле.
«Я полагаю, что спрос всё-таки высокий и он не падает, – поясняет Влад Солдатенков. – Проблема в том, что этот спрос не удовлетворяется предложениями по цене.
Некоторые мои коллеги говорят, что сегодня рынок принадлежит покупателю. Но я готов с этим поспорить, поскольку условия всё равно диктует продавец. И рынок недвижимости стоит именно перед этой проблемой: собственники квартир и других объектов не готовы к снижению цены».
По наблюдениям Солдатенкова, жители Пензы при совершении сделок на рынке недвижимости не имеют привычки опираться в своих суждениях на объективные данные и аналитику.
«Народ гораздо больше верит сарафанному радио, что какая-то баба Маня продала такую же квартиру за 3 млн руб., – отмечает он. – Хотя договор купли-продажи никто в глаза не видел, а красная цена этой квартире не больше 2 млн руб. И это повсюду имеет место быть.
Чтобы переломить такую ситуацию, нужен очень длительный период времени и большая работа по информированию людей о реальных механизмах ценообразования».


Оптимисты
Отчёты Министерства строительства Пензенской области наводят на мысли о том, что кто-то врёт: либо статистика, либо опрошенные эксперты «УМ».
Так, по итогам 2015 г. Минстрой зафиксировал, что темпы вводы жилья выросли на 3% по сравнению с 2014 г. При этом ввод жилья в многоквартирных домах вырос сразу на 8%.
В январе 2016 г. объём сданных квартир подрос ещё на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года! К марту – на 31%. А к сентябрю – на 12,2%.
При этом данные по итогам всего 2016 г. на сайте пензенского Минстроя отсутствовали. Их повесили только 20 июня по настойчивой просьбе журналиста «УМ».
И вдруг оказалось, что ввод многоквартирного жилья за январь-декабрь 2016 г. упал на 15,5% к уровню 2015 г. Хотя до этого вроде бы стабильно рос.
Министр строительства Пензенской области Александр Гришаев не смог найти времени для интервью нашему изданию. Его пресс-секретарь Дмитрий Еськин пояснил, что министр занят и встреча с ним возможна только после 1 июля.
Кстати, свежий отчёт Минстроя свидетельствует о том, за первые 4 месяца 2017 г. ввод многоквартирного жилья опять вырос – сразу на 63,4% к аналогичному уровню 2016 г.
При этом работ по строительству выполнено на 3,9 млрд руб. Что на 19,5% меньше, чем за первые 4 месяца 2015 г.
Возникает вопрос: как так?
О том, что в целом строительный сектор падает, свидетельствуют и комментарии тех, кто производит строительные материалы.
«Потребление стройматериалов снизилось значительно, – констатирует Алексей Тришкин, коммерческий директор АО «Яснополянские строительные материалы». – Это касается не только нашего региона, но и в целом России. Вместе со снижением спроса падает и цена, застройщики выбивают скидки. Я много читаю о том, что строительная отрасль является флагманом нашей экономики и уже к 2018 г. начнёт выкарабкиваться из ямы.
Но я не вижу никаких оснований для этого, глядя на финансовое положение застройщиков и динамику освоения новых строительных площадок. По моим оценкам, из 10 строительных компаний на рынке твёрдо стоят только две или две с половиной».
Начальник производства Пензенского управления строительства Александр Захаров отмечает, что раньше его предприятие производило кирпич и железобетон в 2 смены. Однако с 2015 г. работает в одну смену.
«В 2015 г. объёмы упали примерно на 30-40%, – поясняет Александр Захаров. – В 2016 г. они упали до 50%. В том числе значительно упал спрос на кирпич – за 2 года примерно на 20-30%.
Сегодня подвижки есть, но незначительные. По сути, как мы упали в 2015 г., так и лежим».


Путин говорит, правительство думает
О том, что застройщиков надо спасать, ещё год назад говорил президент России Владимир Путин, выступая на Госсовете по вопросам развития строительного комплекса. Стенограмма его выступления висит даже на сайте Правительства Пензенской области.
Путин подчёркивал, что строительная отрасль является «важнейшим стратегическим направление социально-экономического развития страны». На этот сегмент рынка приходится почти 6% ВВП, и необходимо в полной мере развивать этот «огромный колоссальный потенциал».
«Потребность людей в улучшении жилищных условий остаётся по-прежнему высокой, – резонно отмечал президент. – И удовлетворить этот спрос можно только с использованием надёжных рыночных механизмов, в том числе и ипотечного кредитования. За последние 5 лет именно этот инструмент позволил обеспечить рост объёмов ввода жилья на 60%, а по объёмам эконом-класса – на 90%».
Руководитель группы продаж компании «Ростум-Недвижимость» Анна Жилкина констатирует, что «за последние 2 года из-за отсутствия наличных денег спрос перераспределился на ипотеку. По данным компании, количество ипотечных сделок увеличилось в 2017 г. на 20% и составляет теперь 76% от общего количества всех сделок».
По словам Сергея Бегишева, руководителя рекламной службы группы компаний «Рисан», «бывают сейчас периоды, когда мы до 80% сделок заключаем через ипотеку».
По наблюдениям «Термодома», ипотечная хроника последних трёх лет сложилась следующим образом.
В 2014 г. ставки по ипотеке составляли в среднем 14% годовых и доля ипотеки от всех сделок равнялась 26%. В 2016 г. ставки по ипотеке понизились до 11% и доля таких сделок возросла сразу до 35%.
Введение специальной банковской ставки под 8% годовых только увеличило эту долю. Сегодня она составляет 43,94% от всех продаж.
При этом в соседнем Саранске, где региональная программа позволяет снижать ипотечную ставку до 5% годовых, объём ипотечных продаж «Термодома» составляет 82% от всех сделок.
«УМ» напоминает, что 15 марта сего года с опытом Саранска ездили знакомиться пензенские чиновники. В делегации находились региональный министр строительства Александр Гришаев, заместитель председателя Законодательного Собрания Александр Ерёмкин, а также представители Минфина и Минтруда.
В начале апреля редакция «УМ» обратилась к пресс-секретарю губернатора Пензенской области Дине Черёмушкиной с просьбой организовать интервью с членами этой делегации, дабы они рассказали жителям региона о передовом опыте соседей. Ведь ипотека под 5% годовых будет сопоставима с уровнем инфляции, повысит спрос и позволит населению улучшить условия проживания.
В ответ на это Дина Черёмушкина попросила 10 дней. Дескать, надо всё взвесить и хорошенько подумать.
С тех пор прошло 60 дней, однако интервью с членами делегации так и не состоялось. Видимо, они по-прежнему думают и взвешивают.
Из сухого ответа за подписью председателя Правительства Пензенской области Николая Симонова следует, что «применение в Пензенской области механизма поддержки ипотечных программ, которые действуют в Саранске, возможно. Продолжается анализ и проработка материалов по данному вопросу».
Николай Симонов справедливо отмечает, что на территории Пензенской области уже и без того действует ряд интересных жилищных программ. Например, граждане имеют право получить «губернаторский сертификат» при рождении первого ребёнка, поучаствовать в программе «Жильё для российской семьи».
К слову сказать, раньше под такую программу строили микрорайон на Чистых Прудах. А теперь его строительство заморожено, и переехавшие российские семьи жалуются на то, что их оставили в чистом поле.
Из письма Николая Симонова следует, что Правительство Пензенской области готово помочь вам с приобретением достойного жилья в том случае, если вы работаете в бюджетной сфере.
А ещё вы можете собрать вещи, уехать из областного центра и поучаствовать в программе «Устойчивое развитие сельских территорий».
Из телефонных разговоров с официальными лицами журналист «УМ» сделал вывод, что тема доступной ипотеки вызывает у них раздражение в голосе. А готовность дать интервью и поделиться какими-то наработками отсутствует напрочь.
«Правительство Пензенской области постоянно ищет новые инструменты поддержки и совершенствует уже существующие, – осторожно отмечает пресс-секретарь губернатора и намекает на скудный бюджет региона. – Любая программа обязана иметь финансовое обеспечение».
В том, что местная власть предпочитает направлять деньги на другие статьи расходов, пока ещё никто не сознался.
По России дают, а по Пензе не дают
А тем временем, пока Правительство Пензенской области думает и взвешивает, руководители других регионов помогают повысить спрос на строительном рынке.
Жителям Белгородской области предложили 600 квартир под ипотеку 3% годовых. Пока что поучаствовать в программе могут только молодые специалисты. Однако спрос на 600 квартир уже обеспечен: очередь составила 780 человек. И программу хотят продолжить.
Беспроцентная ипотека есть в соседней Саратовской области – поддержку из областного бюджета по ипотеке получают более 9,5 тыс. семей.
В Ульяновской области бюджет компенсирует застройщикам часть процентной ставки по кредитам в течение первых трёх лет.
В Ростовской области можно получить кредит под 2-4%.
В Мордовии – под 5%.
В Екатеринбурге – под 5,2%.
Во Владимирской и Нижегородской областях – под 7-8%.
В Пензенской области средний размер ипотечного кредита составляет сегодня 10-11% годовых. А программы, которые позволяют снизить ставку на 2-3%, работают не для всех.
Изучение доступности ипотечных кредитов в российских регионах показывает, что Пензенская область находится где-то в середине.
Самый выгодный кредит действует в районах Крайнего Севера, где стоимость аренды жилья превышает ипотечную ставку. То есть людям проще платить 10 тыс. руб. в месяц по кредиту, чем 25 тыс. руб. в месяц за аренду квартиры.
А вот в Москве брать ипотеку невыгодно. Ежемесячный платёж по кредиту там составляет порядка 60 тыс. руб. Поэтому дешевле снимать квартиру за 30 тыс. руб.
В Пензе, по данным Центробанка, размер среднего ипотечного кредита составляет 1,3 млн руб. При стоимости аренды однокомнатной квартиры в 8 тыс. руб. ежемесячный взнос по кредиту на 20 лет составит порядка 11 тыс. руб.
«Разница 3 тыс. руб. в месяц не так критична, – считает Анна Жилкина. – Тем более человек будет «переплачивать» за ту квартиру, которая уже в его собственности. Но если вдруг ипотека упадёт до 5%, то ежемесячный взнос будет составлять в среднем 7-8 тыс. руб. И вот это может очень сильно простимулировать спрос. Тем более ипотека поддерживает всё-таки не строителей, а население».
Директор агентства недвижимости «Wall Street» Влад Солдатенков обращает внимание, что жители Пензы склонны к тому, чтобы брать ипотеку на максимально возможный срок – лишь бы месячный платёж был поменьше.
В этой связи он не уверен, готов ли региональный бюджет взять на себя бремя гашения таких «длинных» ипотек.
«И ещё реально работающим кредитом на рынке недвижимости будет тот, по которому высокая скорость принятия решения, – отмечает Влад Солдатенков. – Если процесс одобрения такого займа в государственных структурах будет растягиваться на несколько недель, он вряд ли приживётся на рынке. Потому что тем же застройщикам невыгодно ждать и держать бронь так долго».
«Принятие доступной ипотеки можно было бы ускорить, – полагает Рафик Ибрагимов, генеральный директор холдинга «Термодом». – В Мордовии такая схема работает прекрасно, и там высокий спрос. И это заслуга властей Мордовии, которые пошли навстречу своему народу.
Многие люди, которые не в состоянии были купить квартиры по стандартной ипотеке, покупают их по льготной. И благодарят власть за то, что она это сделала.
А в Пензе сегодня при средней зарплате 25 тыс. руб. выплачивать ипотечный кредит тяжело, поскольку на жизнь и на детей ничего не остаётся. Государство для того и существует, чтобы помогать людям. А не просто так: бросили, и живите как хотите».
Главный эффект от доступной ипотеки строители видят в увеличении не только спроса, но и уровня жизни граждан. Рост в строительном секторе автоматически влечёт за собой спрос на новую мебель, бытовую технику. А молодая семья, получив квартиру, как правило, обзаводится ребёнком.
«Мы только построили школу, и она уже забита, – рассказывает Рафик Ибрагимов про город Спутник. – У нас осенью будет 10 первых классов, вы представляете?! Такого даже в Советском Союзе не было.
Три детских сада уже переполнены, и родители беспокоятся насчёт новой школы.
Поэтому, когда говорят про ликвидацию демографического провала в стране, вот оно, решение. Дайте жильё молодым, и они будут рожать детей. Разве не в этом должен заключаться государственный подход?»
«УМ» продолжает ждать ответ областного правительства на вопросы, что были заданы ещё в апреле.
Автор Евгений Малышев Понедельник, 26 Июнь 2017 15:57
Улица Московская
http://www.ym-penza.ru/index.php?option=com_k2&view=item&id=3739:zhilishchnoe-stroitelstvo-penzy-v-ozhidanii-dostupnoj-ipoteki&Itemid=225