Долевое строительство упразднят за вредность
Последние 25 лет важнейшим механизмом возведения жилых домов в России было долевое строительство. Теперь власти хотят полностью отказаться от этой схемы, настолько им надоела проблема обманутых дольщиков. Но не может ли случиться так, что россияне потеряют наиболее доступный способ приобретения жилья, которое, в свою очередь, вновь вырастет в цене?
Работа по переходу от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования, в котором основным источником средств являются не будущие жильцы, а финансовые институты, начнется в середине следующего года. 1 июля 2018 года в России должны вступить в действие весьма жесткие требования к застройщикам, ввиду чего президент России поручил профильным министерствам проработать вопрос о внедрении новых принципов финансирования.
Доводы «за»
Ключевым аргументом властей является значительное число обманутых дольщиков – и это при том, что ужесточение законодательства о «долевке» происходит не впервые. «Гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», – заявил, в частности, министр финансов Антон Силуанов на встрече с думской фракцией КПРФ.
По данным Генпрокуратуры, за первую половину этого года количество преступлений в сфере долевого строительства выросло почти на четверть – до 634 случаев. При этом фантасмагоричность мошеннических схем зримо подтверждает известное высказывание философа Гегеля, что история еще никогда и никого ничему не научила.
Например, на днях суд в Петербурге приговорил к 6,5 годам колонии общего режима некую Екатерину Заборских, которая перевела в «Сайентологическую церковь Москвы» более 130 млн рублей, собранных у дольщиков.
Из этой же серии – многочисленные истории о том, как деньги дольщиков попадают в руки владельцев микрофинансовых организаций и многократно «прокручиваются».
По данным Минстроя, самый проблемный в этом смысле регион – Краснодарский край, где в реестре обманутых дольщиков числятся 6461 человек и 59 объектов. На втором месте расположилась столица – порядка 4 тысяч граждан и 33 объекта, на третьем – Московская область, где 24 проблемных объекта и свыше 1800 обманутых дольщиков. Иными словами, это те субъекты Федерации, где в последние годы наблюдался строительный бум. Также в списке «антилидеров» Ростовская, Самарская, Свердловская и Челябинская области, то есть регионы с высоким уровнем экономического развития, где рынок жилой недвижимости весьма активен.
Всё это – только верхушка айсберга. Чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков, граждане должны предоставить внушительный список документов. Законодательство регламентирует критерии этого списка довольно жестко, и многочисленные митинги протеста тех, кто пострадал от горе-девелоперов, зачастую сводятся именно к тому, чтобы все-таки протиснуться в реестр. Как показывает практика, это дает существенный шанс на то, что проблемы пострадавших рано или поздно решатся (в той же Ростовской области власти последовательно ищут инвесторов для ряда долгостроев, например, для объектов скандально известного концерна «Вант», который рухнул еще во время кризиса 2008–2009 годов). Но в ряде случаев у них априори нет шансов попасть в официальный реестр – например, если граждане скидывались на строительство многоквартирных домов на «пятнах» под частную застройку (такая практика еще недавно процветала в южных регионах страны).
Долевое строительство – это и экономический, и политический вопрос, отмечает управляющий директор Национального рейтингового агентства Павел Самиев. Не надо думать, что оно есть только в России – аналоги существуют в большинстве стран мира, в том числе в Европе. Риски с социальными последствиями, соответственно, тоже есть везде, как и протесты обманутых дольщиков.
«Но в России заметно больше мошеннических проектов, когда застройщики изначально были нацелены на присвоение денег, – заявил Самиев газете ВЗГЛЯД. – Так что проблема не сводится к чисто финансовым рискам, когда что-то пошло не так, конъюнктура рынка изменилась, и достроить дом стало невозможно. При этом нужно учитывать, что дольщики в России в подавляющем большинстве – это люди, для которых подобная схема чуть ли не единственный путь улучшить свои жилищные условия. Как только в этой сфере возникают проблемы, они несут критические потери своих сбережений, что усиливает социальную напряженность».
Доводы «против»
Негативная сторона перехода к проектному финансированию – рост стоимости жилья. Привлекая средства дольщиков на стадии котлована, застройщик может сразу пускать их в дело без дополнительных расходов. Если же средства на строительство будет предоставлять банк, это предполагает проценты и комиссии, кроме того, потребуется немалое время для согласования всех деталей проекта.
«Одномоментный запрет долевого строительства жилья может вызвать рост цен не менее чем на 20%», – заявил газете ВЗГЛЯД генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.
Другое дело, что отменять долевое строительство одним махом государство не собирается. Правительство говорит о постепенном переходе к новому механизму, и момент для этого объективно назрел, подчеркивает председатель комиссии по экономическому развитию Общественной палаты Краснодарского края профессор Александр Полиди.
Долевое строительство было очень эффективным и привлекательным с точки зрения потребителя, когда на рынке недвижимости происходил серьезный рост цен. Фактически долевые схемы выступали инструментом капитализации отложенных доходов, то есть альтернативой банковскому финансированию и фондовому инвестированию. Риски, которые были заложены в эти схемы, компенсировались высоким потенциалом роста цены на конечный продукт. Это была практически единственная форма доходного вложения избыточных сбережений, которые имелись у граждан, поэтому рынок долевого строительства процветал.
Однако ситуация изменилась.
«Потенциала роста цен на недвижимость сейчас нет. Инфляция находится на исторически низком уровне. Раньше застройщик при инфляции 20% должен был закладывать рентабельность проекта в 40–50%, а при инфляции 3–4% достаточно будет закладывать 8–9%. Соответственно, компенсировать риски выполнения застройщиками своих обязательств повышенной доходностью уже не получится. Как следствие, доходность долевого строительства возвращается в конкурентные рамки с теми же банковскими депозитами, которые несоизмеримы по части рисков. При этом все понимают, что никому, кроме государства, проблемы обманутых дольщиков не нужны. Поэтому государство и пытается уйти от того, чтобы его социальная ответственность эксплуатировалась при помощи совершенно коммерческих проектов. Проблемы обманутых дольщиков копились не один год и даже не одно десятилетие, и не надо видеть в нынешних предложениях какой-то предвыборный подтекст. Просто созрели экономические факторы, когда схема проектного финансирования выглядит более цивилизованной», – заявил Полиди газете ВЗГЛЯД.
Помимо прочего, многочисленные скандалы с обманутыми дольщиками привели к тому, что доверие к долевому строительству у россиян резко упало. Как показало недавно проведенное исследование агентства НАФИ, только 19% респондентов граждан, планирующих покупку жилья, безоговорочно готовы сделать это с помощью договора долевого участия. Два года назад таких было 34%.
Перспективы на будущее
Спрос на рынке жилья сейчас смещается во вторичный сегмент: как отмечают многие финансовые аналитики и представители банков, после снижения ставок по ипотечным кредитам именно «вторичка» вышла на первое место. Отчасти это связано с эффектом отложенного спроса, поскольку в 2015–2016 году, когда ставки по кредитам были высоки, государство субсидировало только ипотеку на приобретение жилья в новостройках. Но немалую роль играет и доверие к застройщикам: купить готовый объект по формуле «заходи и живи» гораздо безопаснее, чем квартиру в еще строящемся доме.
Для застройщиков такое развитие событий, разумеется, не слишком благоприятно – им бы еще распродать накопившиеся у них «метры квадратные», но рано или поздно это произойдет, цикл нового строительства будет перезапущен, а к этому моменту может быть сформирован и механизм проектного финансирования.
«Эволюция рынка жилищного строительства предполагает, что рано или поздно, как и во всех странах с уже состоявшейся рыночной экономикой, практика долевого строительства сойдет на нет и к продаже будет предлагаться только готовое жилье. Это происходит с ростом конкуренции между девелоперами, развитием финансового рынка, повышением доступности и снижением процентных ставок по бизнес-кредитам. В зависимости от темпов развития отрасли в России такая ситуация может сложиться через 10–15 лет и более. А при наличии целенаправленной государственной политики по ликвидации сектора долевого строительства этого можно было бы достичь за 5–7 лет», – прогнозирует Илья Володько.
При этом рост стоимости квадратного метра вряд ли будет значительным, учитывая достаточный срок для адаптации к изменениям, а при макроэкономической стабилизации, снижении уровня инфляции, процентных ставок по инвестиционным кредитам процесс может стать еще менее болезненным.
С этой точкой зрения соглашается и Полиди: «Я не вижу в этом ничего драматического – явно не приходится с пафосом говорить, что рынок недвижимости рухнет или будет какой-то всплеск цен. Хотя, возможно, опасения потребителей в чем-то справедливы, а сам потребитель к этому не готов: люди прекрасно понимают, что проектное финансирование – это тоже коммерческая схема, в которой присутствует интерес финансовых структур».
Поэтому, по мнению Полиди, сейчас просматривается следующий сценарий развития событий. Сначала будет разработан сам механизм проектного финансирования (прежде всего теми финансовыми институтами, которые проявляют интерес к строительству). После этого, когда все увидят понятный механизм ценообразования, начнется постепенный уход от долевых схем. «Я уверен, что это будет очень плавный переход. При этом деньги, которые высвободятся от долевого строительства, потекут по легальным каналам в банковскую или фондовую систему, тогда как раньше в долевом строительстве нередко использовались различные «серые» схемы», – резюмирует эксперт.