На рынке существуют три законные схемы продажи квартир в новостройках, однако самой надежной считается ДДУ. А как же обстоят дела на самом деле? Сегодня об этом расскажет «Собственнику» Анна Гузина, руководитель юридического департамента ГК СУ-155.
– Анна, на рынке устоялось мнение, что самый защищенный способ покупки квартиры в новостройке по договору долевого участия? Действительно ли это так? Какова ваша практика?
– Действительно, среди потребителей эта схема считается самой проработанной, самой понятной и самой защищенной. Это, скорее всего, произошло из-за того, что 214 ФЗ хоть и говорит о трех законных вариантах привлечения денежных средств, но в основном содержит нормы, регулирующие порядок заключения и исполнения именно договоров долевого участия. В законе определяются стороны и предмет договора, условия, при соблюдении которых он может быть заключен, ответственность застройщика, возможности расторжения договора. Кроме того, ДДУ подлежит государственной регистрации, а любой штамп государственного органа для наших граждан является поводом думать, что именно в этом случае договор имеет большую юридическую силу и больше защищает его стороны от рисков. Наверное, именно поэтому, привлечение денежных средств через ДДУ считается на рынке наиболее привлекательной формой для граждан, чем покупка квартиры через ЖСК или жилищные сертификаты.
Но наша практика работы в Москве, в Московском регионе и в других регионах РФ показывает, что совершенно нормально инвестировать в строительство иными способами, которые предусмотрены 214 ФЗ. В частности, через жилищно-строительные кооперативы. Этот вариант абсолютно рабочий и активно нами используется. На мой взгляд, граждане, покупающие квартиры через ЖСК, защищены не хуже, чем те, которые приобретают через ДДУ. Утверждение мое не голословно, так как привлечение денежных средств через ЖСК предусмотрено тем же 214 ФЗ. Говорить о незаконности, сомнительности этой схемы или некорректности ее использования не приходится. Порядок создания ЖСК и его функционирования также определен законом (ЖК РФ). ЖСК также как и ДДУ исключают двойные продажи, поскольку кооператив ведет реестр своих пайщиков. Мы понимаем, кого мы принимаем в кооператив, на каких условиях, и какую квартиру мы предоставляем каждому пайщику. Невозможно при ведении такого рода реестра дважды продать одну и ту же квартиру.
– Но ведь именно в незащищенности от двойных продаж всегда и обвиняли ЖСК.
– Мы активно работаем через ЖСК и не скрываем этого. Так работают многие крупные застройщики. И я со всей ответственностью заявляю, что вопрос о двойных продажах в наших ЖСК не возникал никогда. Реестр пайщиков ведется аккуратно. При продажах через ДДУ ответственность перекладывается на Росреестр, так как именно он, регистрируя ДДУ, следит за тем, чтобы не было регистрации двух договоров на один и тот же объект. При ЖСК ответственность исключительно на нас, поэтому мы очень внимательны.
Что касается ответственности застройщика, сроков, фиксирования цены, то в договорах об участии в ЖСК все то же самое, что и в ДДУ. Ответственность за нарушение сроков передачи квартиры прямо в законе для ЖСК не предусмотрена. Но практика показывает, что ответственность, установленная 214 ФЗ, в виде двойной ставки рефинансирования за просрочку передачи объекта распространяется не только на ДДУ, но и на все формы привлечения средств граждан. И Верховный Суд РФ не так давно подтвердил это мнение. Мы, конечно, стараемся не нарушать сроков, которые фиксируем в своих договорах, но, тем не менее, такое бывает. И граждане в таких случаях достаточно активно отсуживают свои проценты и штрафы.
– Вы платите им?
– Платим, но тут следует обратить внимание на судебную практику: никогда не взыскивается вся сумма. Гражданский кодекс предусматривает уменьшение ответственности по заявлению ответчика и по усмотрению суда. Понимая это, сами граждане в последнее время достаточно разумно ведут себя в судах. Мы также стараемся не обострять отношения и заключаем мировые соглашения, договариваясь на какие-то компромиссные условия и для них, и для нас. Ведь все заинтересованы как в том, чтобы квартира была достроена, так и в том, чтобы гражданин получил разумную компенсацию за ожидание.
– А как у вас сейчас с долгостроями?
– Долгостроев сейчас нет. Бывают задержки на пару месяцев.
– То есть все кризисные объекты вы достроили?
– Завершаем.
– Давайте еще раз вернемся к реестру, который защищает от двойных продаж в ЖСК. Ведь аккуратность ведения этого документа зависит только от честности застройщика? Так ли это?
– Да, это так. Покупатель должен проявлять юридическую грамотность и интересоваться, ведется ли такой реестр. Необходимо проверять все процедуры и при ЖСК, и при ДДУ. Ведь сам по себе ДДУ также не гарантирует, что все будет вовремя построено, что застройщик не исчезнет, что вы получите свою квартиру.
– Анна, расскажите, как работают с сертификатами. Какова ваша практика в этой области?
– У нас здесь мало опыта. Был единственный случай в Твери, когда мы работали через сертификаты. Но здесь для граждан вообще нет никаких рисков, так как они приобретают квартиру , а не инвестируют в ее строительство, во-первых; во-вторых – оплата производится после регистрации права собственности за покупателем. Тут больше рисков для продавцов, потому что надо каким-то образом деньги за квартиру получить из бюджета. И хоть действующие нормативные акты достаточно детально описывают эту процедуру и устанавливают срок на оплату в течение 10 дней, но мы ждали свои деньги месяц-полтора.
– Оценивая приобретенный опыт с сертификатами, будете ли еще с ними работать?
– Будем. По крайней мере, это гарантированное получение денег из бюджета. Мы всегда готовы и достаточно активно сотрудничаем с государством: продаем наши квартиры по государственному заказу. Жилищный сертификат – одна из разновидностей этого.
– А по какому принципу выбираете, как продавать жилье?
– Есть разные причины, почему мы выбираем в том или ином случае ДДУ или ЖСК. Например, есть большой земельный участок, на котором посажено достаточно много объектов. Этот участок предоставлен нам в аренду. Пока этот участок не размежеван, продавать здесь квартиру по ДДУ в отдельных домах достаточно сложно. Ведь по 214 ФЗ весь земельный участок попадает в залог дольщикам, и, начав строительство первого дома, мы фактически ничего не можем делать с земельным участком без согласия дольщиков. Корректнее его размежевать, выделить территорию под каждый дом, оформить на нее договор аренды и только после этого продавать по ДДУ. Пока идет межевание, мы все-таки привлекаем средства через ЖСК. Безусловно, можно было подождать окончания этой небыстрой процедуры и параллельно строить, так как у нас есть разрешение, и мы можем выйти на площадку, но цена тогда будет для покупателей выше. Ведь чем больше степень готовности дома, тем он дороже.
– А покупательский спрос не говорит, что все же предпочитают клиенты?
–Нет, для покупателей в нашем сегменте рынка принципиальной разницы нет. Для них важно купить по оптимальной цене, мы же в сегменте эконома самые дешевые. При этом качество строительства сравнимо со всеми конкурентами в нашей ценовой категории. Особенно это видно в наших новых проектах.
– То есть все законные схемы продажи жилья вы считаете защищенными?
– Свои риски есть везде. И здесь хотелось бы еще отметить, что, если вы приобретаете жилье через ЖСК, то необходимо понимать, как это ЖСК оказалось в данном проекте. У нас всегда есть договор инвестирования с застройщиком, всем покупателям понятно, как кооператив приобрел все права на объект. А если ЖСК приобрел свои права через третьи, пятые или десятые руки, то следует все же усомниться, а безопасно ли туда нести свои деньги. В любом случае, надо понимать, кому вы отдаете «нажитое непосильным трудом».