Продажа квартир на ранних стадиях постройки дома через жилищно-строительные кооперативы разрешена по закону и практикуется даже в столице. Между тем, по многим оценкам, покупка жилья через ЖСК – едва ли не самый ненадёжный способ инвестирования в строительство.
1. Заявленную стоимость жилья легко увеличить
С юридической точки зрения покупкой квартиры «на котловане» через ЖСК является вступление в данный кооператив в качестве его члена со взносом пая в определённом размере. Даже если в договоре размер пая не зафиксирован. Окончательный размер выплат определяется в уставе кооператива, и по решению общего собрания кооператив всегда может его увеличить, изменив устав. Для этого достаточно чуть менее 40% голосов (три четверти присутствующих на собрании при кворуме в 50% от всех членов кооператива + 1 голос). Если необходимое число голосов фактически находится под контролем застройщика – устав можно менять как угодно.
Кстати, членами жилищно-строительного кооператива с правом решающего голоса могут быть и юридические лица. Никаких ограничений для участия юрлиц не существует, пояснил «Квадрату» адвокат Дмитрий Трунин. Это ещё больше облегчает застройщику задачу контроля всех решений ЖСК.
2. Сроки сдачи дома переносятся без труда
Заключая договор о вступлении в ЖСК, дольщик не вправе требовать фиксированных сроков сдачи дома в эксплуатацию. Для переноса завершения строительства на более поздний срок достаточно решения правления кооператива. Оспаривать подобное решение в суде бесполезно.
3. Неустойка за несоблюдение сроков передачи жилья не предусмотрена
Формально все члены кооператива несут общую ответственность за ход строительства, поэтому не могут предъявлять друг другу материальных претензий за срыв сроков его завершения. Это значит, что рядовому дольщику остаётся только дожидаться завершения строительства дома без права на какие-либо компенсации.
4. Порядок выхода из ЖСК и сроки возврата денег определяет сам кооператив
Порядок выхода из кооператива и срок возврата внесённого денежного пая также определяются уставом кооператива. А дальше, как уже написано выше, если чуть менее 40% голосов в ЖСК контролирует застройщик, устав можно менять как угодно. То есть дольщик рискует не получить сразу все свои деньги при выходе из кооператива.
5. Какая именно квартира достанется – неизвестно
Окончательное распределение квартир среди дольщиков, как правило, происходит через решение общего собрания или правления кооператива. В отличие от договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), при «схеме ЖСК» обязательного требования зафиксировать конкретную квартиру для конкретного пайщика не существует. Вполне вероятно, что вначале рядовому дольщику пообещают одно, а после завершения строительства он получит совсем другое.
6. Претензии за строительный брак предъявить нереально
При «схеме ЖСК» претензии за строительный брак предъявлять кооперативу как формальному застройщику рядовой дольщик не может. Предъявить претензии может только правление кооператива подрядчику строительства от имени самого ЖСК. На деле это означает, что, как правило, никаких компенсаций на исправление строительных недоделок рядовому дольщику не светит.
7. Обязательное страхование ответственности – не для ЖСК
С начала этого года застройщик должен обеспечить исполнение своих обязательств перед дольщиком либо через поручительство банка, либо через страхование ответственности. Это предписывают поправки в законодательство, вступившие в силу с 1 января. Однако новые требования распространяются только на тех застройщиков, которые привлекают деньги через заключение договоров долевого участия в строительстве. На жилищно-строительные кооперативы новые требования не распространяются.
8. Госконтроль за целевым использованием денег в ЖСК не ведётся
В соответствии с действующим законодательством, застройщик, привлекающий средства по ДДУ, обязан ежеквартально предоставлять отчётность о ходе строительства и исполнения обязательства перед дольщиками в региональный орган государственного контроля в сфере долевого строительства.
Для жилищно-строительных кооперативов эта обязанность законом не предусмотрена. Финансово-хозяйственную деятельность ЖСК контролирует только ревизионная комиссия самого кооператива, которую формально избирает общее собрание в соответствии с уставом. На деле эта комиссия может быть полностью подконтрольна застройщику.
9. Есть риск, что квартир в будущем доме всем пайщикам не хватит
Стопроцентных гарантий того, что число пайщиков ЖСК не превысит число квартир в строящемся этим кооперативом доме, не существует. Единственная надёжная гарантия исключить подобные риски – обязательная государственная регистрация договора в Росреестре. Но, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, договоры, заключаемые между дольщиками и ЖСК, обязательной госрегистрации не подлежат, отмечает адвокат Олег Сухов.
10. Переуступить или продать свою долю нельзя
С юридической точки зрения при долевом участии в строительстве отношения дольщика с застройщиком возникают на основании заключённого договора, а в ЖСК – на основании членства. На практике это означает, что переуступить или продать свою долю в будущем доме пайщик не может. Он вправе только выйти из состава участников кооператива и вернуть свой взнос. Причём на условиях, которые кооператив установит сам (см. выше).